Problematyczny lokator może stać się utrapieniem zarówno sąsiadów, jak i właściciela lokalu. Czy pomimo ustawy o ochronie praw lokatorów możesz zrobić coś, by pozbyć się trudnego najemcy?
Tytuł prawny do korzystania z lokalu
Eksmisja lokatora z mieszkania może odbyć się wyłącznie wtedy, gdy nie ma on żadnego tytułu prawnego do korzystania z lokalu. Oznacza to, że aby pozbyć się problematycznego najemcy, najpierw musi dojść do wygaśnięcia umowy najmu. To z kolei może nastąpić w kilku sytuacjach. Zasadniczo kiedy najemca traci prawo do korzystania z lokalu, zobowiązany jest do opuszczenia nieruchomości. Zdarza się jednak, że mimo to osoby wciąż zajmują mieszkanie, a ostatnią deską ratunku dla właściciela jest powództwo o przymusowe opróżnienie lokalu.
Z jakich przyczyn wygasa umowa najmu lokalu mieszkalnego?
Przyczyny wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego podzielić można na te zależne od lokatora oraz niezależne od jego postępowania. Wśród tych niezależnych od najemcy wyróżnia się na przykład upłynięcie czasu określonego w umowie najmu albo konieczność opróżnienia mieszkania w budynku przeznaczonym do remontu bądź rozbiórki. Do przyczyn zależnych od postępowania lokatora natomiast najczęściej zalicza się zaleganie z opłatami za czynsz, używanie nieruchomości czy media. Przepisy przewidują, że 3-miesięczna zwłoka w opłacaniu wynajmu może skutkować uruchomieniem procedury eksmisyjnej. W takiej sytuacji właściciel musi pisemnie powiadomić lokatora o tym, że zamierza wypowiedzieć umowę oraz poinformować, do jakiego dnia najemca może uregulować zobowiązania. Ostatnią przyczyną rozwiązania umowy jest rażące naruszanie jej warunków, na przykład poprzez podnajęcie albo oddanie do bezpłatnego użytku osobom trzecim bez uzyskania zgody właściciela lokalu.
Procedura eksmisji lokatora
Niezwłocznie po wydaniu wyroku eksmisyjnego osoba zajmująca lokal bezprawnie zobowiązana jest do jego opuszczenia. Jeżeli lokator w dalszym ciągu zajmuje mieszkanie, właściciel może uzyskać w sądzie nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności i z tym udać się do komornika. Komornik sam albo w asyście funkcjonariuszy policji wykonuje czynności zmierzające do opróżnienia lokalu. Procedura może jednak stanąć w miejscu, jeśli problematyczny lokator nie ma dokąd się przeprowadzić.
Szukasz w Warszawie adwokata specjalizującego się w prawie cywilnym? Zapraszam do mojej kancelarii na Saskiej Kępie.