Eksmisja z mieszkania – jak przebiega, kiedy przysługuje lokal socjalny i czym jest okres ochronny

Eksmisja, czyli przymusowe opróżnienie lokalu, budzi emocje po obu stronach: właściciela, który nie może odzyskać mieszkania, i lokatora, który obawia się utraty dachu nad głową. Wyjaśniam, jak przebiega eksmisja, kiedy sąd przyznaje prawo do lokalu socjalnego i dlaczego zimą eksmisje są wstrzymywane.

Kiedy właściciel może wypowiedzieć najem?

Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu (np. jest najemcą), właściciel może wypowiedzieć mu ten stosunek prawny tylko z przyczyn wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną i wskazywać przyczynę (art. 11 ust. 1 u.o.p.l.).

Najczęściej chodzi o sytuacje, w których lokator (art. 11 ust. 2 u.o.p.l.):

• mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki i dopuszcza do powstania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu,
• zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, mimo pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
• wynajął, podnajął albo oddał lokal do bezpłatnego używania bez wymaganej zgody właściciela.

W tych przypadkach wypowiedzenie następuje najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Inaczej wygląda sytuacja przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym. Najemca składa w nich w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu, co znacznie przyspiesza odzyskanie mieszkania przez właściciela.

Jak przebiega eksmisja krok po kroku?

1. Utrata tytułu do lokalu – np. skuteczne wypowiedzenie umowy najmu albo jej wygaśnięcie.
2. Pozew o opróżnienie lokalu – właściciel wnosi go do sądu, jeżeli lokator dobrowolnie się nie wyprowadza.
3. Wyrok – sąd nakazuje opróżnienie lokalu i obowiązkowo rozstrzyga, czy eksmitowanemu przysługuje prawo do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (art. 14 ust. 1 u.o.p.l.).
4. Klauzula wykonalności – po uprawomocnieniu się wyroku sąd nadaje mu klauzulę wykonalności.
5. Egzekucja – komornik wzywa do dobrowolnego opróżnienia lokalu, a następnie przeprowadza eksmisję.

Kiedy przysługuje lokal socjalny?

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd z urzędu bada, czy eksmitowanemu przysługuje prawo do najmu socjalnego lokalu. Bierze pod uwagę m.in. dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną osoby eksmitowanej (art. 14 ust. 1 i 3 u.o.p.l.). Lokal socjalny zapewnia gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu – w przypadku mieszkań w stolicy jest to m.st. Warszawa.

Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego m.in. wobec (art. 14 ust. 4 u.o.p.l.):

• kobiety w ciąży,
• małoletniego, osoby niepełnosprawnej albo ubezwłasnowolnionej oraz osoby sprawującej nad nią opiekę i wspólnie z nią zamieszkałej,
• osoby obłożnie chorej,
• emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
• osoby posiadającej status bezrobotnego,
• osoby spełniającej przesłanki określone w uchwale rady gminy

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Przepisy przewidują od tej zasady wyjątki, dlatego każdą sprawę trzeba ocenić indywidualnie.

Jeżeli sąd przyzna prawo do lokalu socjalnego, wstrzymuje wykonanie eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (art. 14 ust. 6 u.o.p.l.). Oczekiwanie na lokal socjalny może być długie. Jeżeli gmina nie dostarczy lokalu socjalnego osobie uprawnionej z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje od gminy odszkodowanie (art. 18 ust. 5 u.o.p.l.).

Okres ochronny – eksmisje zimą

Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie (art. 16 u.o.p.l.).

Okres ochronny wstrzymuje wykonanie eksmisji, a nie samą sprawę sądową. Proces o opróżnienie lokalu może się w tym czasie toczyć, a wyrok może zapaść.

Eksmisja bez prawa do lokalu socjalnego

Jeżeli eksmitowanemu nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego, komornik nie może po prostu usunąć go „na bruk”. Wstrzymuje się z eksmisją do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez 6 miesięcy. Po tym terminie komornik usuwa dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę (art. 1046 § 4 k.p.c.).

Na co uważać – właściciel

• Nie usuwaj lokatora samodzielnie. Wymiana zamków, odcięcie prądu, wody czy ogrzewania albo wyniesienie rzeczy lokatora może skończyć się odpowiedzialnością cywilną, a nawet karną – kodeks karny penalizuje m.in. uporczywe utrudnianie innej osobie korzystania z zajmowanego lokalu mieszkalnego w celu zmuszenia jej do określonego zachowania (art. 191 § 1a k.k.).
• Zadbaj o dokumenty: umowę, aneksy, wezwania do zapłaty, pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia i samo wypowiedzenie – błąd na etapie wypowiedzenia może przekreślić sprawę o eksmisję.

Na co uważać – lokator

• Odbieraj korespondencję z sądu i reaguj w terminach – w sprawie o eksmisję możesz wykazać, że przysługuje ci lokal socjalny.
• Zgłoś sądowi okoliczności z art. 14 ust. 4 u.o.p.l. – np. ciążę, małoletnie dzieci, niepełnosprawność, status bezrobotnego – i przedstaw dokumenty.
• Zapłata zaległości w dodatkowym, miesięcznym terminie wyznaczonym przez właściciela zapobiega wypowiedzeniu z powodu zaległości czynszowych.

Najczęstsze pytania

Czy można eksmitować lokatora z dziećmi?

Tak, ale sąd nie może orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego wobec małoletnich ani wobec osób sprawujących nad nimi opiekę i wspólnie z nimi zamieszkałych – chyba że mogą oni zamieszkać w innym lokalu. W takiej sytuacji eksmisja zostaje wstrzymana do czasu, aż gmina zaproponuje lokal socjalny.

Ile trwa eksmisja?

Od kilku miesięcy do nawet kilku lat. Decyduje to, czy lokator się broni, czy przysługuje mu lokal socjalny i jak szybko gmina go zapewni, a także to, czy wykonanie wyroku przypada na okres ochronny.

Czy eksmisja zimą jest możliwa?

Co do zasady wyroków eksmisyjnych nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, jeżeli eksmitowanemu nie wskazano lokalu, do którego ma się przenieść (art. 16 u.o.p.l.).

Pomoc adwokata w Warszawie

Reprezentuję właścicieli mieszkań i lokatorów w sprawach o eksmisję – od przygotowania wezwania i wypowiedzenia, przez proces o opróżnienie lokalu, po postępowanie egzekucyjne i roszczenia wobec gminy. Zadzwoń: 790 77 88 88.

• Warszawa: Al. Jerozolimskie 29 lok. 6, 00-508 Warszawa
• Łódź (oddział): ul. 11 Listopada 19 lok. 48, bl. 26, 91-370 Łódź
• Telefon: 790 77 88 88 (w sprawach pilnych – całodobowo)
• E-mail: anna.szydlowska@adwokatura.pl

Potrzebujesz pomocy? Zobacz: prawo cywilne albo zadzwoń: 790 77 88 88 (pn–pt 8:00–20:00, w sprawach pilnych całą dobę).

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Stan prawny na 7 października 2026 r.

adwokat Anna Szydłowska
tel. 790 77 88 88