Wywłaszczenie gruntu ze stuletnimi drzewami – jakie odszkodowanie przysługuje właścicielowi

Stuletnie dęby, lipy czy kasztanowce to często duma właściciela i część rodzinnej historii. Gdy grunt okazuje się potrzebny pod drogę, linię kolejową, sieć przesyłową albo publiczny park, pojawia się pytanie: czy odszkodowanie za wywłaszczenie obejmie także drzewa i jak zostaną one wycenione? Drzewa muszą zostać uwzględnione w odszkodowaniu, ale sposób ich wyceny wymaga szczególnej uwagi. Wyjaśniam, jak wygląda to w praktyce i o co zadbać, zanim drzewa zostaną wycięte.

Kiedy grunt może zostać wywłaszczony?

Konstytucja RP dopuszcza wywłaszczenie wyłącznie na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem (art. 21 ust. 2). Ustawa o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) dodaje, że wywłaszczenie jest możliwe tylko wtedy, gdy celu publicznego nie da się zrealizować w inny sposób, a praw do nieruchomości nie można nabyć w drodze umowy (art. 112 ust. 3 u.g.n.). Decyzję o wywłaszczeniu wydaje starosta, a nieruchomość może zostać wywłaszczona wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego (art. 112 ust. 4 i art. 113 ust. 1 u.g.n.).

Przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego muszą się odbyć rokowania z właścicielem o nabycie praw do nieruchomości w drodze umowy. W ich trakcie można mu zaoferować także nieruchomość zamienną (art. 114 ust. 1 u.g.n.).

Katalog celów publicznych jest szeroki (art. 6 u.g.n.). Obejmuje m.in. drogi, linie kolejowe, urządzenia przesyłowe i przeciwpowodziowe, ale też wydzielanie gruntów pod publicznie dostępne samorządowe parki, place i ciągi piesze (art. 6 pkt 9c u.g.n.). Starodrzew może być zatem nie tylko przeszkodą dla inwestycji, lecz także jednym z powodów, dla których gmina chce urządzić na danym gruncie publiczny park.

Osobną grupę stanowią inwestycje realizowane na podstawie tzw. specustaw. Najbardziej znany przykład to droga publiczna budowana na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID), wydawanej na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tzw. specustawy drogowej). Nieruchomości lub ich części przeznaczone w tej decyzji pod pas drogowy przechodzą na własność Skarbu Państwa albo samorządu z mocy prawa – z dniem, w którym ZRID stała się ostateczna (czyli taka, od której nie przysługuje już odwołanie) (art. 12 ust. 4). Wysokość odszkodowania ustala w odrębnej decyzji organ, który wydał ZRID: wojewoda przy drogach krajowych i wojewódzkich albo starosta przy drogach powiatowych i gminnych (art. 12 ust. 4a w zw. z art. 11a ust. 1).

Inne specustawy (np. kolejowa czy przesyłowa) przewidują podobne, ale nie identyczne rozwiązania – opisane niżej terminy i dodatki przewidziane dla ZRID dotyczą tylko dróg publicznych.

Drzewa są częścią gruntu – i muszą być ujęte w odszkodowaniu

Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego (k.c.) drzewa i inne rośliny – od chwili zasadzenia lub zasiania – są co do zasady częściami składowymi gruntu, a część składowa nie może być odrębnym przedmiotem własności (art. 47 § 1 k.c.). Drzewa przechodzą zatem na nowego właściciela razem z gruntem, a odszkodowanie musi obejmować także ich wartość.

Potwierdza to orzecznictwo. W wyroku z 13 lipca 2023 r. (I OSK 1341/22) Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że odszkodowanie za nieruchomość przejętą pod drogę obejmuje grunt wraz z jego częściami składowymi, w tym drzewami i krzewami. Chodzi jednak tylko o drzewa rosnące na przejmowanej części działki – te, które rosną na części pozostającej przy właścicielu, nie są tym odszkodowaniem objęte.

Jak ustala się wysokość odszkodowania?

Odszkodowanie ma odpowiadać wartości wywłaszczanych praw (art. 128 ust. 1 u.g.n.). Jego podstawą jest co do zasady wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.), a przy jej określaniu uwzględnia się m.in. rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie i stan nieruchomości oraz aktualne ceny w obrocie (art. 134 ust. 2). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia zwiększa jej wartość, wycenia się ją według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia; jeżeli nie – według aktualnego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3 i 4).

Organ ustala odszkodowanie po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego (art. 130 ust. 2 u.g.n.), sporządzanej w formie operatu szacunkowego. Operat jest dowodem, który organ musi samodzielnie ocenić – nie może bezkrytycznie przepisać jego wniosków. Istotne są daty:

• wywłaszczenie na podstawie u.g.n. – decyduje stan, przeznaczenie i wartość nieruchomości z dnia wydania decyzji o wywłaszczeniu (art. 130 ust. 1 u.g.n.; odrębne reguły dotyczą sytuacji, gdy odszkodowanie ustala się w osobnej decyzji),
• droga publiczna (ZRID) – decyduje stan nieruchomości z dnia wydania ZRID przez organ I instancji, a jej wartość – z dnia ustalenia wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1 specustawy drogowej).

Trybunał Konstytucyjny wskazuje, że słuszne odszkodowanie to co do zasady odszkodowanie ekwiwalentne, czyli takie, które pozwala odtworzyć utraconą rzecz albo sytuację majątkową sprzed wywłaszczenia (wyroki z 14 marca 2000 r., P 5/99, i z 20 lipca 2004 r., SK 11/02).

Jak wycenia się stare drzewa? Na co uważać

Dla drzew ustawa przewiduje szczególną regułę. Przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, czyli drzew rosnących poza lasem (art. 135 ust. 5 u.g.n.):

• jeżeli w drzewostanie jest materiał użytkowy – szacuje się wartość drewna,
• jeżeli go nie ma albo wartość drewna, które można pozyskać, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji – szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia.

Sądy administracyjne akceptują odrębną wycenę drzew według tych zasad (np. wyrok WSA w Warszawie z 11 września 2018 r., IV SA/Wa 1703/18, dotyczący m.in. ok. 50-letniego dębu). Dla właściciela stuletnich drzew oznacza to dwa główne ryzyka.

Niska wycena. Wyceny drzew potrafią być zaskakująco niskie – w jednej ze spraw roślinność wraz z trzema lipami wyceniono łącznie na 338 zł (wyrok WSA w Warszawie z 1 marca 2019 r., IV SA/Wa 278/19). Warto sprawdzić, czy rzeczoznawca porównał wartość drewna z kosztami zalesienia i pielęgnacji – ustawa nakazuje przyjąć te koszty, jeśli wartość drewna jest niższa. Przy drzewach rosnących od stu lat sposób liczenia kosztów pielęgnacji „do dnia wywłaszczenia” może budzić wątpliwości, dlatego trzeba sprawdzić, za jaki okres i według jakich stawek je policzono.

Pominięcie wpływu drzew na wartość nieruchomości. Stan nieruchomości, w tym jej zagospodarowanie, jest jednym z ustawowych kryteriów określania wartości rynkowej (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Jeżeli starodrzew – np. dojrzały ogród przy domu czy park dworski – podnosi wartość przejmowanej nieruchomości, warto sprawdzić, czy rzeczoznawca wziął to pod uwagę, np. przy doborze nieruchomości porównawczych. To kwestia ocenna, którą trzeba analizować łącznie z odrębną wyceną drzew.

Ważną wskazówkę interpretacyjną zawiera wyrok NSA z 29 kwietnia 2025 r. (III OSK 2566/23). Sprawa nie dotyczyła wywłaszczenia, lecz odszkodowania za drzewa usunięte na wniosek przedsiębiorstwa energetycznego, ustalanego według zasad ustawy o gospodarce nieruchomościami. NSA uznał, że przepisu o wycenie drzew (art. 135 ust. 5 u.g.n.) nie można wykładać zawężająco, bo odszkodowanie ma być słuszne, i że obejmuje ono także szkody wywołane samym usunięciem drzew, np. koszt odtworzenia zniszczonego trawnika. Taka wykładnia może być pomocna również w sprawach wywłaszczeniowych.

Liczą się jednak dowody. W tej samej sprawie, po ponownym rozpoznaniu, WSA w Krakowie (wyrok z 24 września 2025 r., II SA/Kr 696/25) uchylił decyzje m.in. dlatego, że w wycenie przyjęto droższy trawnik „parkowy”, choć nie wykazano, jaki trawnik faktycznie był na działce. Sąd przypomniał, że organ musi samodzielnie ocenić operat, a wycena ma odpowiadać rzeczywistemu stanowi nieruchomości. Jeżeli w aktach zabraknie dowodów, jakie drzewa i jaka zieleń rosły na działce, trudno liczyć na wycenę według droższego wariantu.

Opłata za wycinkę to nie miara odszkodowania

Można spotkać się z przekonaniem, że skoro za usunięcie dużego drzewa nalicza się opłatę od każdego centymetra obwodu pnia, to odszkodowanie powinno być co najmniej równie wysokie. Co do zasady tak nie jest. Opłaty za usunięcie drzew mają charakter publicznoprawny, a sądy powszechne odmawiają traktowania ich stawek jako miary szkody właściciela – np. Sąd Apelacyjny w Krakowie w sprawie o wycięcie drzew przez spółkę energetyczną posłużył się zamiast tego kryteriami z art. 135 ust. 5 u.g.n. (wyrok z 21 stycznia 2016 r., I ACa 262/15). Ponadto przy ZRID do usuwania drzew z nieruchomości objętych decyzją nie stosuje się przepisów o zezwoleniach i opłatach – z wyjątkiem nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków (art. 21 ust. 2 specustawy drogowej).

Stuletnie drzewo jako pomnik przyrody

Okazałe drzewa o szczególnej wartości przyrodniczej, naukowej, kulturowej, historycznej lub krajobrazowej mogą zostać uznane za pomniki przyrody (art. 40 ust. 1 ustawy o ochronie przyrody). Taką formę ochrony ustanawia i znosi rada gminy w drodze uchwały (art. 44 ust. 1 i 3). Zniesienie ochrony jest możliwe m.in. w razie konieczności realizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli nie ma rozwiązań alternatywnych (art. 44 ust. 4). W tych samych warunkach – po uzgodnieniu z organem, który ustanowił ochronę – zakazy dotyczące pomnika przyrody nie obowiązują przy realizacji takiej inwestycji (art. 45 ust. 2 pkt 2).

Status pomnika przyrody nie gwarantuje zatem, że inwestycja ominie drzewo, ale wymusza wykazanie braku rozwiązań alternatywnych – to ważny argument dla właściciela, który chce drzewo ocalić. Sam w sobie nie oznacza natomiast wyższego odszkodowania.

Terminy, zaliczki i dodatki – co jeszcze przysługuje właścicielowi?

Wywłaszczenie na podstawie u.g.n.:

• zapłata jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu, a jeśli wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu – od dnia, w którym stała się ona ostateczna (art. 132 ust. 1 i 1a),
• zaliczka w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ I instancji w decyzji o wywłaszczeniu – na wniosek, gdy wydano decyzję o niezwłocznym zajęciu nieruchomości; wypłata w ciągu 50 dni od złożenia wniosku (art. 132 ust. 1b),
• waloryzacja odszkodowania na dzień zapłaty (art. 132 ust. 3),
• możliwość otrzymania nieruchomości zamiennej – jeżeli zostanie przyznana, a właściciel wyrazi zgodę; różnicę wartości wyrównuje się dopłatą (art. 131 ust. 1 i 4),
• żądanie nabycia pozostałej części działki, jeżeli nie nadaje się ona do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele (art. 113 ust. 3).

Droga publiczna (ZRID):

• decyzja o odszkodowaniu – w ciągu 30 dni od dnia, w którym ZRID stała się ostateczna, a gdy nadano jej rygor natychmiastowej wykonalności (czyli można ją wykonać, zanim stanie się ostateczna) – w ciągu 60 dni od nadania rygoru (art. 12 ust. 4b i 4g),
• zaliczka w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ I instancji – na wniosek, gdy ZRID nadano rygor natychmiastowej wykonalności; wypłata w ciągu 30 dni od złożenia wniosku (art. 12 ust. 5a),
• powiększenie odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, jeżeli właściciel wyda ją niezwłocznie, najpóźniej w ciągu 30 dni od doręczenia zawiadomienia o decyzji z rygorem natychmiastowej wykonalności lub postanowienia o nadaniu rygoru albo od dnia, w którym ZRID stała się ostateczna (art. 18 ust. 1e),
• dodatkowe 10 000 zł, jeżeli ZRID dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem z wyodrębnionym lokalem mieszkalnym, w którym mieszka dotychczasowy właściciel (art. 18 ust. 1f),
• waloryzacja odszkodowania na dzień wypłaty (art. 18 ust. 3),
• żądanie nabycia pozostałej części działki, która nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele (art. 13 ust. 3).

Jeżeli organ przekracza ustawowe terminy, przysługuje ponaglenie (art. 37 Kodeksu postępowania administracyjnego, k.p.a.).

Co warto zrobić? Praktyczne wskazówki

• Udokumentuj drzewa, zanim zostaną wycięte. Zrób zdjęcia, zanotuj gatunek, obwód pnia mierzony na wysokości 130 cm, wysokość i stan zdrowotny, a przy cenniejszych okazach zamów opinię dendrologa lub arborysty. Stan nieruchomości ocenia się na dzień decyzji o wywłaszczeniu, a przy drodze – na dzień wydania ZRID przez organ I instancji. Oględziny rzeczoznawcy mogą odbyć się już po wycince.
• Nie podpisuj pochopnie umowy w rokowaniach (tryb u.g.n.). Sprawdź, czy zaproponowana cena obejmuje drzewa i inne części składowe gruntu – po zawarciu umowy trudno będzie domagać się dopłaty.
• Przeanalizuj operat szacunkowy. Masz prawo przeglądać akta sprawy i sporządzać z nich notatki, kopie i odpisy (art. 73 § 1 k.p.a.). Sprawdź, czy rzeczoznawca w ogóle ujął drzewa, jaką metodę zastosował i czy porównał wartość drewna z kosztami zalesienia i pielęgnacji.
• Zgłoś zastrzeżenia przed wydaniem decyzji. Organ musi umożliwić stronie wypowiedzenie się co do zebranych dowodów (art. 10 § 1 k.p.a.). To moment na uwagi do operatu, wnioski dowodowe, prywatną wycenę (tzw. kontroperat) albo opinię specjalisty. Można też – na podstawie umowy – zlecić organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych ocenę prawidłowości sporządzenia operatu (art. 157 ust. 1 u.g.n.).
• Pilnuj terminów. Odwołanie wnosi się w ciągu 14 dni od doręczenia decyzji, za pośrednictwem organu, który ją wydał (art. 129 § 1 i 2 k.p.a.). Skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego wnosi się w ciągu 30 dni od doręczenia decyzji organu II instancji, również za pośrednictwem tego organu (art. 53 § 1 i art. 54 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).
• Rozważ zaliczkę i dodatek za szybkie wydanie nieruchomości. Przy ZRID wydanie nieruchomości w ciągu 30 dni powiększa odszkodowanie o kwotę równą 5% jej wartości, a wniosek o zaliczkę pozwala wcześniej otrzymać 70% kwoty ustalonej przez organ I instancji. Nie zamyka to drogi do kwestionowania wyceny. Zanim jednak wydasz nieruchomość, udokumentuj drzewa.

Więcej o tym, jak bronić się w postępowaniu wywłaszczeniowym i kiedy inwestor może wejść na grunt, piszę w artykule: Wywłaszczenie gruntu ze 100-letnimi drzewami wbrew woli właściciela – jak się bronić i jakie odszkodowanie się należy.

Najczęstsze pytania

Czy dostanę odszkodowanie za drzewa rosnące na części działki, która mi zostaje?

Co do zasady nie – odszkodowanie za grunt przejęty pod drogę obejmuje tylko drzewa rosnące na przejmowanej części (NSA, I OSK 1341/22). Jeżeli pozostała część działki nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, możesz żądać jej nabycia (art. 13 ust. 3 specustawy drogowej, art. 113 ust. 3 u.g.n.). Gdyby drzewa na pozostałej części zostały uszkodzone w trakcie budowy, warto ocenić możliwość dochodzenia odszkodowania na innej podstawie.

Czy wartość przyrodnicza lub sentymentalna drzewa zwiększa odszkodowanie?

Co do zasady nie – odszkodowanie odpowiada wartości praw do nieruchomości, a nie jej znaczeniu przyrodniczemu czy osobistemu. Walory przyrodnicze mają znaczenie przede wszystkim w postępowaniach dotyczących samej inwestycji, np. przy ochronie pomników przyrody. Jeżeli jednak starodrzew podnosi wartość rynkową przejmowanej nieruchomości, można argumentować, że powinno to znaleźć odzwierciedlenie w wycenie.

Czy mogę odzyskać wywłaszczoną działkę, jeśli inwestycja nie powstanie?

Tak – przy wywłaszczeniu na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nieruchomość stanie się zbędna na cel wywłaszczenia. Dzieje się tak, gdy w ciągu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac albo w ciągu 10 lat cel nie został zrealizowany (art. 137 ust. 1 u.g.n.). Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą wtedy żądać zwrotu nieruchomości (art. 136 ust. 3 u.g.n.); warunkiem jest zwrot otrzymanego odszkodowania (art. 140 u.g.n.). Stuletnich drzew zwrot jednak nie przywróci – dlatego tak ważna jest rzetelna wycena na etapie odszkodowania.

Pomoc adwokata – Warszawa i Łódź

Pomagam właścicielom nieruchomości w sprawach wywłaszczeniowych i odszkodowawczych – od rokowań i analizy operatu szacunkowego, przez pisma i odwołania, po skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Najwięcej da się zrobić na wczesnym etapie: przed podpisaniem umowy, przed wycinką i przed wydaniem decyzji. Konsultacje odbywają się w Warszawie, w Łodzi lub online – zadzwoń: 790 77 88 88.

• Warszawa: Al. Jerozolimskie 29 lok. 6, 00-508 Warszawa
• Łódź (oddział): ul. 11 Listopada 19 lok. 48, bl. 26, 91-370 Łódź
• Telefon: 790 77 88 88 (w sprawach pilnych – całodobowo)
• E-mail: anna.szydlowska@adwokatura.pl

Potrzebujesz pomocy? Zobacz: prawo administracyjne albo zadzwoń: 790 77 88 88 (pn–pt 8:00–20:00, w sprawach pilnych całą dobę).

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Stan prawny na 7 października 2026 r.

adwokat Anna Szydłowska
tel. 790 77 88 88