Grunt porośnięty 100-letnimi drzewami można odebrać właścicielowi wbrew jego woli – ale tylko na cel publiczny, gdy inwestycji nie da się zrealizować inaczej, i wyłącznie za słusznym odszkodowaniem, które obejmuje także wartość drzew.
Właściciele często dowiadują się o planowanej drodze, linii przesyłowej czy innej inwestycji dopiero z pisma urzędu, a stary drzewostan bywa dla nich wartością nie do wycenienia. Wyjaśniam, kiedy wywłaszczenie jest dopuszczalne, czy stare drzewa mogą wpłynąć na przebieg inwestycji, jak liczy się odszkodowanie za grunt i drzewostan oraz jak skutecznie bronić swoich praw.
Czy grunt można wywłaszczyć wbrew woli właściciela?
Tak, ale tylko na cel publiczny i za słusznym odszkodowaniem – tak stanowi art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. Bez tych dwóch warunków odebranie własności jest niedopuszczalne.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) definiuje wywłaszczenie jako pozbawienie albo ograniczenie, w drodze decyzji, prawa własności, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości (art. 112 ust. 2 u.g.n.). Grunt można wywłaszczyć tylko na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego (art. 113 ust. 1 u.g.n.).
Wywłaszczenie jest środkiem ostatecznym. Jest dopuszczalne, gdy:
- inwestycja służy celowi publicznemu z katalogu ustawowego (art. 6 u.g.n.) – np. drodze publicznej, linii kolejowej czy sieci przesyłowej,
- grunt jest przeznaczony na ten cel w planie miejscowym albo wydano dla niego decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (art. 112 ust. 1 u.g.n.),
- celu nie da się zrealizować inaczej, a prawa do gruntu nie można nabyć w drodze umowy (art. 112 ust. 3 u.g.n.).
Dlatego w trybie u.g.n. wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego muszą poprzedzić rokowania z właścicielem; można w nich zaproponować także nieruchomość zamienną (art. 114 ust. 1 u.g.n.). Sama odmowa sprzedaży nie zablokuje inwestycji, ale daje właścicielowi realny wpływ na warunki.
Trzy tryby: decyzja starosty, specustawa i „ograniczenie” pod sieci
To, jak będzie przebiegać sprawa, zależy od trybu, w którym inwestor sięga po grunt. Najczęściej są to trzy sytuacje:
| Tryb | Czego dotyczy | Kiedy właściciel traci prawo | Jak ustala się odszkodowanie |
|---|---|---|---|
| Wywłaszczenie z u.g.n. (art. 112 i n.) | Grunt pod cel publiczny wskazany w planie miejscowym lub decyzji lokalizacyjnej | Gdy decyzja starosty o wywłaszczeniu stanie się ostateczna | W decyzji o wywłaszczeniu (art. 129 ust. 1 u.g.n.), po rozprawie administracyjnej (art. 118 u.g.n.) |
| Specustawa drogowa – decyzja ZRID | Grunt pod drogę publiczną wskazany w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej | Z mocy prawa, z dniem, w którym decyzja ZRID stała się ostateczna (art. 12 ust. 4 specustawy) | Odrębna decyzja organu, który wydał ZRID (art. 12 ust. 4a); dodatek 5% za wydanie gruntu w 30 dni i 10 000 zł przy zamieszkanym budynku mieszkalnym (art. 18 ust. 1e–1f) |
| Ograniczenie sposobu korzystania (art. 124 u.g.n.) | Linie energetyczne, gazociągi, wodociągi i inne przewody | Własność zostaje, ale trzeba znosić urządzenia na gruncie | Inwestor przywraca stan poprzedni, a gdy to niemożliwe – płaci odszkodowanie (art. 124 ust. 4 i art. 128 ust. 4 u.g.n.) |
W specustawie drogowej nie ma odrębnej decyzji wywłaszczeniowej – grunt przechodzi na Skarb Państwa (drogi krajowe) albo na samorząd (pozostałe drogi) automatycznie. Podobne rozwiązania zawierają przepisy szczególne dla innych inwestycji, np. kolejowych.
Ograniczenie z art. 124 u.g.n. starosta może nałożyć wtedy, gdy właściciel nie zgadza się na poprowadzenie sieci przez swoją działkę. Dla właścicieli zadrzewionych gruntów ma to duże znaczenie, bo pas pod linią zwykle wymaga wycinki.
Czy 100-letnie drzewa mogą zatrzymać inwestycję?
Same w sobie – nie. Stary drzewostan może jednak zmienić przebieg, zakres lub termin inwestycji, jeśli właściciel podniesie argumenty przyrodnicze na właściwym etapie.
Etap środowiskowy. Przed decyzją lokalizacyjną lub ZRID wiele inwestycji wymaga decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Właściciele gruntów w obszarze przedsięwzięcia mogą brać w tym postępowaniu udział jako strony – to najlepszy moment, by wskazać cenne drzewa i domagać się rzetelnej analizy wariantów przebiegu.
Pomnik przyrody. Pomnik przyrody ustanawia rada gminy w drodze uchwały (art. 44 ust. 1 ustawy o ochronie przyrody). Zniesienie takiej ochrony dla inwestycji celu publicznego jest możliwe tylko w razie braku rozwiązań alternatywnych, a projekt uchwały wymaga uzgodnienia z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska (art. 44 ust. 3a i 4).
Gatunki chronione. Stare drzewa często są siedliskiem chronionych chrząszczy, ptaków dziuplastych czy nietoperzy. Zniszczenie ich siedlisk wymaga zezwolenia RDOŚ lub GDOŚ, które można wydać tylko przy braku rozwiązań alternatywnych, bez szkody dla populacji gatunku i gdy zachodzi jedna z ustawowych przesłanek, np. nadrzędny interes publiczny (art. 56 ust. 4 ustawy o ochronie przyrody).
W praktyce warto zlecić własną inwentaryzację dendrologiczną i przyrodniczą jeszcze przed wydaniem decyzji lokalizacyjnej. Gdy decyzja jest już ostateczna, spór dotyczy zwykle głównie wysokości odszkodowania.
Odszkodowanie za grunt i drzewa – jak się je liczy?
Odszkodowanie ma odpowiadać wartości odebranych praw (art. 128 ust. 1 u.g.n.), a drzewa jako części składowe gruntu wchodzą do tej wartości (art. 48 k.c.). Starosta ustala je na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego (art. 130 ust. 2 u.g.n.), według stanu, przeznaczenia i wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu (art. 130 ust. 1).
Podstawą jest wartość rynkowa (art. 134 ust. 1). Jeżeli przeznaczenie gruntu zgodne z celem wywłaszczenia zwiększa jego wartość, wycenia się go według korzystniejszego, alternatywnego sposobu użytkowania – to tzw. zasada korzyści (art. 134 ust. 3–4). Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 27 maja 2025 r., sygn. I OPS 1/24, potwierdził, że zasadę korzyści stosuje się także do gruntów przejmowanych pod drogi na podstawie specustawy drogowej.
Przy gruntach z drzewami znaczenie mają zwłaszcza te reguły:
- przy wycenie gruntów leśnych porównuje się m.in. cechy taksacyjne drzewostanu i typ siedliskowy lasu (§ 56 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości z 2023 r.),
- gdy takich gruntów nie ma w obrocie, określa się wartość odtworzeniową – oddzielnie gruntu i oddzielnie drzew; dla drzewostanu i zadrzewień szacuje się wartość drewna użytkowego, a gdy jej brak lub jest niższa – koszty zalesienia i pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia (art. 135 ust. 1, 2 i 5 u.g.n.),
- dla parków, ogrodów ozdobnych, zieleńców i lasów ochronnych w strefie zainwestowania miejskiego, przy braku transakcji, wartość to suma wartości gruntu oraz drzew i krzewów; uwzględnia się też funkcje ochronne, rekreacyjne i krajobrazowe (§ 63 ust. 1 i 3 rozporządzenia).
Wartość sentymentalna starych drzew nie podlega wycenie, dlatego kluczowe jest udokumentowanie ich parametrów: gatunku, obwodu pnia, wysokości, wieku i stanu zdrowotnego. Rzetelna inwentaryzacja często decyduje o tym, czy 100-letni drzewostan zostanie wyceniony jak las gospodarczy, czy jak zadrzewienie o szczególnych walorach.
Odszkodowanie płaci się jednorazowo w ciągu 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna; podlega waloryzacji, a za zwłokę należą się odsetki (art. 132 ust. 1–3 u.g.n.). Za zgodą właściciela zamiast pieniędzy można przyznać nieruchomość zamienną z dopłatą różnicy wartości (art. 131 ust. 1 i 4).
Jak się bronić – krok po kroku
Najwięcej zależy od reakcji na pierwsze pismo z urzędu lub od inwestora. Terminy są krótkie, a braków w dowodach nie da się uzupełnić po wycince.
- Ustal tryb i podstawę. Sprawdź, czy chodzi o wywłaszczenie z u.g.n., decyzję ZRID czy ograniczenie z art. 124 u.g.n. oraz czy grunt objęto planem miejscowym lub decyzją lokalizacyjną.
- Nie ignoruj rokowań. W trybie u.g.n. są obowiązkowe (art. 114 ust. 1). To moment, by przedstawić własną wycenę drzew, zaproponować nieruchomość zamienną albo mniejszy zakres zajęcia.
- Udokumentuj drzewostan przed wycinką. Zleć inwentaryzację dendrologiczną lub taksację leśną, zrób zdjęcia i pomiary. Po wycince odtworzenie parametrów drzew bywa niemożliwe.
- Działaj jako strona. Masz prawo wglądu do akt, składania wniosków dowodowych i udziału w rozprawie administracyjnej (art. 118 u.g.n.). Zastrzeżenia zgłaszaj na piśmie.
- Zweryfikuj operat szacunkowy. Sprawdź, czy obejmuje drzewa, właściwe przeznaczenie gruntu i porównywalne transakcje. Możesz przedstawić własny operat i zlecić organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych ocenę prawidłowości operatu – trwa ona do 2 miesięcy (art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n.).
- Odwołaj się w terminie. Odwołanie wnosi się w ciągu 14 dni od doręczenia decyzji (art. 129 § 2 k.p.a.), a skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego – w ciągu 30 dni od doręczenia decyzji ostatecznej (art. 53 § 1 p.p.s.a.), z wnioskiem o wstrzymanie jej wykonania.
- Nie trać pieniędzy na czas sporu. W specustawie drogowej – jeżeli decyzji ZRID nadano rygor natychmiastowej wykonalności – można mimo odwołania żądać zaliczki w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ I instancji; wypłaca się ją w ciągu 30 dni od złożenia wniosku (art. 12 ust. 5a w zw. z ust. 4g specustawy). Po wywłaszczeniu z u.g.n. można z kolei wnioskować o dzierżawę gruntu do czasu jego wykorzystania na cel inwestycji (art. 121 ust. 4 u.g.n.).
Kiedy inwestor może wejść na grunt i wyciąć drzewa?
Bez podstawy prawnej – nigdy. Dopóki własność nie przeszła albo inwestor nie uzyskał zezwolenia, wycinka wymaga zgody właściciela.
- Wywłaszczenie z u.g.n. – własność przechodzi z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna (art. 121 ust. 1). Wcześniej starosta może zezwolić na niezwłoczne zajęcie gruntu, ale dopiero po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu i tylko gdy zwłoka uniemożliwiłaby realizację celu publicznego (art. 122 ust. 1).
- Specustawa drogowa – jeżeli decyzji ZRID nadano rygor natychmiastowej wykonalności, trzeba niezwłocznie wydać nieruchomość, a zarządca drogi może objąć ją w posiadanie i rozpocząć roboty (art. 17 ust. 1 i 3).
- Ograniczenie z art. 124 u.g.n. – inwestor musi niezwłocznie przywrócić grunt do stanu poprzedniego, a gdy to niemożliwe – zapłacić odszkodowanie za szkody i za spadek wartości nieruchomości (art. 124 ust. 4 i art. 128 ust. 4).
- Drzewa zagrażające istniejącej linii – właściciel sieci może je usunąć dopiero po uzyskaniu zezwolenia (art. 83 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie przyrody), i to za odszkodowaniem dla właściciela gruntu (art. 83e).
NSA w wyroku z 29 kwietnia 2025 r., sygn. III OSK 2566/23, uznał, że takie odszkodowanie może obejmować nie tylko wartość drewna, ale też koszty uporządkowania terenu, w tym odtworzenia zniszczonego trawnika. Z kolei według wyroku NSA z 17 września 2024 r., sygn. III OSK 211/23, za wycinkę bez zezwolenia karę administracyjną ponosi właściciel linii, nawet jeśli prace wykonała firma zewnętrzna.
Wejście na grunt i wycinka bez podstawy prawnej uzasadniają roszczenia cywilne o zaniechanie naruszeń i naprawienie szkody (art. 222 § 2 i art. 415 k.c.). Warto wtedy natychmiast udokumentować zdarzenie i wezwać policję.
Zwrot wywłaszczonej nieruchomości
Grunt wywłaszczony w trybie u.g.n. można odzyskać, jeżeli stał się zbędny na cel wskazany w decyzji (art. 136 ust. 3 u.g.n.). Tak jest, gdy:
- w ciągu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją celu, albo
- w ciągu 10 lat od tego dnia celu nie zrealizowano (art. 137 ust. 1).
Jeżeli cel zrealizowano tylko na części gruntu, zwrot obejmuje pozostałą część (art. 137 ust. 2). Wywłaszczonej nieruchomości nie wolno też użyć na inny cel bez zawiadomienia poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercy o możliwości zwrotu (art. 136 ust. 1–2).
Przy zwrocie oddaje się zwaloryzowane odszkodowanie, ale nie więcej niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu (art. 140 ust. 1–2). Jeżeli drzewa zdążono wyciąć, zwrot nie przywróci drzewostanu – dlatego tak ważne są działania podjęte przed wycinką.
Najczęstsze pytania
Czy mogę po prostu nie zgodzić się na wywłaszczenie?
Brak zgody nie zatrzyma wywłaszczenia, jeżeli spełnione są ustawowe przesłanki. Można jednak kwestionować ich spełnienie i zakres zajęcia gruntu, a przede wszystkim – wysokość odszkodowania.
Czy dostanę osobne pieniądze za każde stare drzewo?
Drzewa są częścią składową gruntu, więc ich wartość wchodzi do wartości nieruchomości. Przy wycenie odtworzeniowej drzewostan szacuje się oddzielnie (art. 135 ust. 2 i 5 u.g.n.). W obu przypadkach o wyniku decyduje rzetelna inwentaryzacja drzew.
Wywłaszczają część działki, a reszta przestaje być użyteczna. Co wtedy?
Jeżeli pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela nabywa się ją w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub samorządu (art. 113 ust. 3 u.g.n.). Żądanie warto zgłosić już w toku postępowania.
Kiedy dostanę pieniądze?
W trybie u.g.n. – w ciągu 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna (art. 132 ust. 1). Przy specustawie drogowej, jeżeli decyzji ZRID nadano rygor natychmiastowej wykonalności, możesz – także w czasie sporu o kwotę – wnioskować o zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego w I instancji (art. 12 ust. 5a w zw. z ust. 4g specustawy).
Pomoc adwokata
Reprezentuję właścicieli nieruchomości w postępowaniach wywłaszczeniowych, w sprawach o odszkodowanie za grunty przejęte pod drogi oraz w sporach z przedsiębiorstwami przesyłowymi. Pomagam zweryfikować operat szacunkowy, przygotować zastrzeżenia, odwołanie i skargę do sądu administracyjnego. Jeżeli sprawa dotyczy Twojego gruntu w Warszawie, Łodzi lub okolicach – zadzwoń: 790 77 88 88.
- Warszawa: Al. Jerozolimskie 29 lok. 6, 00-508 Warszawa
- Łódź (oddział): ul. 11 Listopada 19 lok. 48, bl. 26, 91-370 Łódź
- Telefon: 790 77 88 88 (w sprawach pilnych – całodobowo)
- E-mail: anna.szydlowska@adwokatura.pl
Potrzebujesz pomocy? Zobacz: prawo administracyjne albo zadzwoń: 790 77 88 88 (Pn–Pt 8:00–20:00, w sprawach pilnych całą dobę).
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Stan prawny na 6 października 2026 r.
adwokat Anna Szydłowska
tel. 790 77 88 88