Wynagrodzenie dla właściciela gruntu za słupy energetyczne – ile i jak je odzyskać

Właściciel działki, na której stoją słupy energetyczne, może żądać od przedsiębiorstwa zapłaty: wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu na przyszłość oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu za ostatnie lata. Wyjątkiem są sytuacje, w których przedsiębiorstwo ma już tytuł prawny do gruntu.

Temat jest dziś szczególnie aktualny. W grudniu 2025 r. Trybunał Konstytucyjny zakwestionował nabywanie przez zasiedzenie służebności odpowiadających służebności przesyłu przed 2008 r., co zmienia sytuację wielu właścicieli – choć skutki tego wyroku są sporne. Wyjaśniam, kiedy i ile można uzyskać oraz jak skutecznie dochodzić roszczeń.

Na jakiej podstawie słup stoi na Twojej działce?

Od tego zależy, czy i czego możesz żądać. Słupy, przewody i inne urządzenia przesyłowe nie są częścią gruntu – należą do przedsiębiorstwa, w którego skład wchodzą (art. 49 § 1 k.c.).

Przedsiębiorstwo może mieć tytuł do korzystania z gruntu w postaci:

• umowy z właścicielem, w tym służebności przesyłu ustanowionej aktem notarialnym,
• służebności przesyłu ustanowionej przez sąd – instytucja ta istnieje od 3 sierpnia 2008 r. (art. 305¹–305⁴ k.c.),
• decyzji administracyjnej – obecnie wydawanej na podstawie art. 124 u.g.n., a dawniej np. na podstawie art. 35 ustawy z 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości lub art. 70 ustawy z 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości,
• zasiedzenia służebności stwierdzonego postanowieniem sądu (art. 292 k.c.).

Jeżeli przedsiębiorstwo nie ma żadnego z tych tytułów, korzysta z gruntu bezumownie. Wtedy właścicielowi przysługują roszczenia opisane niżej.

Zacznij od sprawdzenia działu III księgi wieczystej, archiwum starostwa oraz wezwania przedsiębiorstwa do wskazania podstawy prawnej posadowienia urządzeń. Brak wpisu w księdze nie przesądza jeszcze o braku tytułu – decyzje i zasiedzenie często nie są ujawnione.

Służebność przesyłu – zapłata za przyszłość

Służebność przesyłu to prawo przedsiębiorcy do korzystania w oznaczonym zakresie z cudzej nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem urządzeń przesyłowych (art. 305¹ k.c.). Porządkuje ona sytuację na przyszłość: przedsiębiorca zyskuje tytuł, a właściciel – zapłatę.

Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy, a służebność jest konieczna do korzystania z urządzeń, właściciel może żądać jej ustanowienia przez sąd za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 305² § 2 k.c.). Z analogicznym wnioskiem może wystąpić przedsiębiorca, gdy to właściciel odmawia (art. 305² § 1).

Sprawę rozpoznaje sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości, w postępowaniu nieprocesowym. Sąd określa przebieg i szerokość pasa służebności, zasady dostępu do urządzeń oraz wynagrodzenie – zwykle na podstawie opinii biegłych geodety i rzeczoznawcy majątkowego.

Wynagrodzenie jest najczęściej jednorazowe, choć strony mogą uzgodnić także opłaty okresowe. Ustanowiona służebność przechodzi na każdego nabywcę przedsiębiorstwa lub urządzeń (art. 305³ § 1 k.c.), więc drugi raz za ten sam zakres nie zapłacą.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie – zapłata za przeszłość

Jeżeli przedsiębiorstwo nie ma tytułu do gruntu, właściciel może żądać wynagrodzenia za to, że dotychczas korzystało z jego działki. Podstawą są przepisy o roszczeniach właściciela wobec posiadacza (art. 224 § 2 i art. 225 k.c.).

Zakres roszczenia zależy od dobrej lub złej wiary przedsiębiorstwa. Posiadacz w dobrej wierze płaci dopiero od chwili, w której dowiedział się o pozwie (art. 224 § 2), a posiadacz w złej wierze – za cały okres korzystania (art. 225). Dlatego warto wykazać, że przedsiębiorstwo wiedziało albo powinno było wiedzieć o braku tytułu.

Roszczenie przedawnia się z upływem 6 lat, a koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego (art. 118 k.c.). W praktyce, składając pozew w 2026 r., można skutecznie żądać wynagrodzenia za korzystanie od 1 stycznia 2020 r. Jeżeli właściciel dochodzi roszczenia związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą, termin wynosi 3 lata.

Zwykłe wezwanie do zapłaty nie zatrzymuje upływu przedawnienia. Przerywa je dopiero czynność przed sądem, np. pozew albo wniosek o zawezwanie do próby ugodowej, lub uznanie roszczenia przez przedsiębiorstwo (art. 123 § 1 k.c.).

Zasiedzenie – najczęstsza obrona przedsiębiorstw i wyrok TK

Przedsiębiorstwa przesyłowe najczęściej bronią się zarzutem zasiedzenia służebności. Zasiedzenie wymaga korzystania z trwałego i widocznego urządzenia przez 20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze (art. 292 w zw. z art. 172 k.c.).

Przez lata sądy, w tym Sąd Najwyższy, dopuszczały zasiedzenie służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu także za okres przed 3 sierpnia 2008 r., gdy służebność przesyłu jeszcze nie istniała. W wielu sprawach przesądzało to o przegranej właścicieli.

W wyroku z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, Trybunał Konstytucyjny w pełnym składzie uznał taką wykładnię art. 292 w zw. z art. 285 k.c. za niezgodną z Konstytucją, w tym z ochroną własności (art. 21 ust. 1 i art. 64). Wyrok nie dotyczy wprost zasiedzenia biegnącego po 3 sierpnia 2008 r.

Skutki wyroku są jednak sporne:

• według informacji z 2026 r. wyrok nie został opublikowany w Dzienniku Ustaw, co podważa jego moc wiążącą w ocenie części prawników,
• Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego nie zarekomendowała w 2026 r. zmian ustawowych, a Ministerstwo Sprawiedliwości podzieliło to stanowisko,
• część sądów już odmawia uwzględnienia zasiedzenia sprzed 2008 r. – np. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga (11 lutego 2026 r., IV Ca 1322/25) i Sąd Okręgowy w Rzeszowie (17 marca 2026 r., V Ca 1043/24),
• możliwość wznowienia zakończonych już spraw o zasiedzenie jest wątpliwa.

Zarzut zasiedzenia nie przesądza więc dziś sprawy. Trzeba ustalić, kiedy postawiono słupy, kto i na jakiej podstawie z nich korzystał oraz czy zasiedzenie mogło się zakończyć dopiero po 3 sierpnia 2008 r.

Linie budowane na podstawie decyzji i wycinka drzew

Gdy właściciel nie zgadza się na budowę sieci, starosta może w drodze decyzji ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości i zezwolić na założenie przewodów i urządzeń przesyłowych (art. 124 ust. 1 u.g.n.). Przedsiębiorstwo ma wtedy tytuł prawny, więc nie płaci wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

Właścicielowi przysługuje jednak odszkodowanie za szkody oraz za zmniejszenie wartości nieruchomości (art. 128 ust. 4 u.g.n.). Ustala je starosta w decyzji administracyjnej, a inwestor musi niezwłocznie przywrócić grunt do stanu poprzedniego (art. 124 ust. 4).

Odrębnym problemem są drzewa pod linią. Właściciel sieci może usunąć drzewa zagrażające urządzeniom tylko po uzyskaniu zezwolenia (art. 83 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie przyrody), i to za odszkodowaniem dla właściciela gruntu (art. 83e). NSA w wyroku z 29 kwietnia 2025 r., sygn. III OSK 2566/23, uznał, że odszkodowanie może obejmować także koszty uporządkowania terenu, w tym odtworzenia trawnika.

Za wycinkę bez zezwolenia odpowiada administracyjnie właściciel linii, nawet jeśli prace zlecił innej firmie (wyrok NSA z 17 września 2024 r., sygn. III OSK 211/23). Właściciel gruntu może wtedy dodatkowo dochodzić odszkodowania przed sądem cywilnym.

Od czego zależy wysokość zapłaty?

Nie ma ustawowych stawek – kwotę ustala się indywidualnie, zwykle na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Największe znaczenie mają:

• powierzchnia pasa zajmowanego przez linię i strefy jej oddziaływania, zależna od rodzaju i napięcia linii,
• liczba i usytuowanie słupów oraz to, czy sieć jest napowietrzna, czy podziemna,
• przeznaczenie gruntu w planie miejscowym – działka budowlana traci zwykle znacznie więcej niż grunt rolny,
• ograniczenia w zabudowie, nasadzeniach i uprawie oraz konieczność wpuszczania ekip serwisowych,
• spadek wartości całej nieruchomości, a przy roszczeniu za przeszłość – długość okresu korzystania.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie odpowiada co do zasady temu, co właściciel uzyskałby, gdyby odpłatnie udostępnił grunt na podstawie umowy. Kwoty bywają znaczne: według doniesień prasowych Sąd Okręgowy w Rzeszowie w wyroku z 17 marca 2026 r. przyznał właścicielce jednorazowe wynagrodzenie przekraczające 180 tys. zł.

Jak dochodzić zapłaty – krok po kroku

1. Ustal stan prawny. Sprawdź księgę wieczystą, mapę z przebiegiem sieci i archiwum starostwa. Wezwij przedsiębiorstwo do wskazania tytułu prawnego do korzystania z działki.
2. Ustal właściciela urządzeń. Zwykle jest to operator sieci dystrybucyjnej lub przesyłowej, a nie sprzedawca energii z Twojego rachunku.
3. Zbierz dowody. Zrób zdjęcia i pomiary, ustal przeznaczenie gruntu w planie miejscowym, zachowaj dokumenty nabycia działki i ewentualne pisma przedsiębiorstwa.
4. Wezwij do ugody. Zażądaj zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu i zapłaty za bezumowne korzystanie, wskazując okres i kwotę. Przedsiębiorstwa często proponują niższe stawki niż te, które zasądzają sądy.
5. Przerwij przedawnienie. Jeżeli rozmowy się przeciągają, złóż wniosek o zawezwanie do próby ugodowej albo pozew – samo wezwanie do zapłaty nie wystarczy.
6. Idź do sądu. O ustanowienie służebności orzeka sąd w postępowaniu nieprocesowym, a o wynagrodzenie za przeszłość – w procesie. Obie sprawy można prowadzić równolegle; kluczowe są opinie biegłych.

Najczęstsze pytania

Kupiłem działkę ze słupem. Czy mogę żądać zapłaty?

Tak, ale w różnym zakresie. Ustanowienia służebności za wynagrodzeniem możesz żądać jako obecny właściciel. Wynagrodzenie za przeszłość należy się jednak tylko za okres, w którym byłeś właścicielem – za wcześniejsze lata przysługuje poprzedniemu właścicielowi, chyba że przelał na Ciebie swoje roszczenia.

Czy mogę zażądać usunięcia słupa?

Możesz żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem (art. 222 § 2 k.c.), ale przedsiębiorca może wtedy żądać ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem (art. 305² § 1 k.c.). W praktyce sprawy kończą się zwykle zapłatą, a nie usunięciem urządzeń.

Przegrałem sprawę o zasiedzenie przed wyrokiem TK. Czy mogę ją wznowić?

To kwestia sporna: wyrok P 10/16 nie został opublikowany, a sądy różnie oceniają skutki tzw. wyroków interpretacyjnych. Jeżeli chcesz spróbować, nie zwlekaj – terminy na wznowienie postępowania są krótkie.

Czy przedsiębiorstwo może wejść na działkę, żeby naprawić linię?

Jeżeli właściciel odmawia, starosta może zobowiązać go w drodze decyzji do udostępnienia nieruchomości w celu konserwacji urządzeń lub usunięcia awarii (art. 124b ust. 1 u.g.n.). Za szkody powstałe przy takich pracach należy się odszkodowanie (art. 128 ust. 4 u.g.n.).

Pomoc adwokata

Reprezentuję właścicieli gruntów w sporach z przedsiębiorstwami energetycznymi – w negocjacjach, sprawach o ustanowienie służebności przesyłu, o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie i o zasiedzenie. Analizuję dokumenty, oceniam szanse po wyroku TK i przygotowuję strategię dochodzenia roszczeń. Jeżeli na Twojej działce w Warszawie, Łodzi lub okolicach stoją słupy lub biegnie linia – zadzwoń: 790 77 88 88.

• Warszawa: Al. Jerozolimskie 29 lok. 6, 00-508 Warszawa
• Łódź (oddział): ul. 11 Listopada 19 lok. 48, bl. 26, 91-370 Łódź
• Telefon: 790 77 88 88 (w sprawach pilnych – całodobowo)
• E-mail: anna.szydlowska@adwokatura.pl

Potrzebujesz pomocy? Zobacz: prawo cywilne albo zadzwoń: 790 77 88 88 (Pn–Pt 8:00–20:00, w sprawach pilnych całą dobę).

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Stan prawny na 6 października 2026 r.

adwokat Anna Szydłowska
tel. 790 77 88 88