Podpisanie umowy najmu to doskonała okazja dla wielu osób poszukujących dla siebie mieszkania albo planujących wynająć lokal usługowy do prowadzenia własnej działalności, ale też dla właścicieli nieruchomości, którym zależy na korzystnej inwestycji. Na obu stronach spoczywają jednak określone prawa i obowiązki regulowane przede wszystkim przez Ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, a także przez kodeks cywilny. Warto zapoznać się z nimi, aby zapewnić sobie bezproblemową, zgodną z przepisami współpracę.
Prawa i obowiązki wynajmującego nieruchomość
Podstawowym obowiązkiem właściciela nieruchomości jest wydanie jej najemcy w stanie adekwatnym do ustalonego użytkowania, a także utrzymanie go przez cały czas trwania umowy. Oprócz tego wynajmujący zobowiązany jest również do dbania o prawidłowe działanie instalacji (w tym gazowej, elektrycznej, kanalizacyjnej) oraz takich elementów budynku jak np. winda. Prawa właściciela są zaś szersze. Należy do nich m.in.:
- uzależnienie udostępnienia lokalu od wpłaty kaucji zwracanej po zakończeniu najmu (maksymalna wysokość to 12-krotność czynszu lub 6-krotność w przypadku umowy najmu okazjonalnego),
- wzięcie w zastaw ruchomości najemcy w przypadku zaległości w czynszu,
- brak zgody na podnajem,
- podniesienie wysokości czynszu z wypowiedzeniem dotychczasowego.
Do czego zobowiązany jest najemca?
Najemca ma przede wszystkim obowiązek terminowego opłacania czynszu w ustalonej kwocie oraz użytkowania lokalu w taki sposób, jaki został określony w umowie lub zgodny z przeznaczeniem nieruchomości. Oprócz tego musi dbać o odpowiedni stan techniczny i higieniczny, a także o części wspólne budynku (w przeciwnym razie wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia bez zachowania terminów). Do obowiązków najemcy należy też dokonywanie drobnych napraw wynikających ze zwykłego użytkowania lokalu albo z własnej winy, jak również uzyskanie pisemnej zgody właściciela w przypadku chęci przeprowadzenia remontu.
Wśród praw należy zaś wymienić możliwość wyznaczenia wynajmującemu maksymalnego terminu dokonania obciążających go napraw lub przeprowadzenia ich samodzielnie na jego koszt. Ponadto wady lokalu uniemożliwiające korzystanie z niego zgodnie z umową uprawniają do zażądania obniżki czynszu na czas występowania usterek albo do wypowiedzenia. Warto pamiętać, że zużycie elementów wyposażenia lokalu wynikające z jego normalnego użytkowania (np. przetarta wykładzina pod meblami) nie nakłada na najemcę obowiązku ich usunięcia przed zwrotem przedmiotu najmu.
Znajomość praw i obowiązków wynikających z umowy najmu pozwala obu jej stronom uniknąć nieporozumień oraz współpracować na zasadach zgodnych z literą prawa. Jeśli jednak najemca albo wynajmujący nie stosuje się do obowiązujących przepisów, konieczna może być pomoc adwokata – w takich przypadkach zapraszam do skorzystania z usług mojej kancelarii prawnej na Saskiej Kępie.