Współwłasność nieruchomości, choć powstaje najczęściej w dobrej wierze – w wyniku dziedziczenia, wspólnego zakupu czy podziału majątku wspólnego małżonków – z czasem bywa źródłem konfliktów, zwłaszcza gdy współwłaściciele nie potrafią porozumieć się co do sposobu korzystania z nieruchomości, jej zarządu czy dalszych losów. Prawo przewiduje kilka ścieżek zakończenia takiego stanu. Poniżej przedstawiam najważniejsze zagadnienia związane ze zniesieniem współwłasności nieruchomości.
Prawo do żądania zniesienia współwłasności
Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności w każdym czasie. Prawo to podlega ograniczeniu jedynie w przypadku, gdy współwłaściciele zawarli umowę wyłączającą uprawnienie do zniesienia współwłasności na czas nie dłuższy niż lat pięć (z możliwością przedłużenia w ostatnim roku przed upływem tego terminu).
Sposoby zniesienia współwłasności
Kodeks cywilny (art. 211–212 k.c.) przewiduje trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności:
Podział fizyczny (podział w naturze) – polega na podzieleniu nieruchomości na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli, z ewentualnymi dopłatami wyrównującymi różnice. Jest to sposób preferowany przez ustawodawcę, jednak możliwy tylko wtedy, gdy podział nie jest sprzeczny z przepisami prawa (np. planem zagospodarowania przestrzennego, warunkami zabudowy) ani nie pociąga za sobą istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości.
Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli – z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli odpowiednio do wartości ich udziałów. Rozwiązanie to jest szczególnie częste, gdy nieruchomość (np. mieszkanie rodzinne) jest niepodzielna funkcjonalnie lub gdy jeden ze współwłaścicieli wykazuje wyraźnie silniejszy interes w jej zachowaniu.
Sprzedaż nieruchomości (podział cywilny) – stosowany, gdy żaden z pozostałych sposobów nie jest możliwy lub uzasadniony okolicznościami sprawy. Sprzedaż może nastąpić w drodze licytacji komorniczej prowadzonej w ramach postępowania działowego, a uzyskana cena zostaje podzielona między współwłaścicieli proporcjonalnie do przysługujących im udziałów.
Tryb postępowania
Zniesienie współwłasności może nastąpić w dwóch trybach:
- umownym – jeżeli współwłaściciele są zgodni co do sposobu zniesienia współwłasności, mogą zawrzeć stosowną umowę (w przypadku nieruchomości – w formie aktu notarialnego),
- sądowym – w razie braku porozumienia, sprawa trafia do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, w postępowaniu nieprocesowym. Sąd, orzekając o sposobie zniesienia współwłasności, bierze pod uwagę interesy wszystkich współwłaścicieli, sposób dotychczasowego korzystania z nieruchomości oraz stanowiska stron, jednak nie jest nimi bezwzględnie związany.
Rozliczenia między współwłaścicielami
Postępowanie o zniesienie współwłasności jest okazją do kompleksowego rozliczenia stosunków między współwłaścicielami. W jego ramach sąd może rozstrzygnąć m.in. o:
- wzajemnych roszczeniach z tytułu posiadania rzeczy (np. wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości ponad przysługujący udział – art. 206 k.c. w zw. z art. 224–225 k.c.),
- nakładach poczynionych na nieruchomość przez poszczególnych współwłaścicieli (nakłady konieczne, użyteczne),
- pożytkach i innych przychodach z nieruchomości oraz obowiązku ich rozliczenia proporcjonalnie do udziałów,
- spłatach i dopłatach wyrównujących wartość przyznanych części.
Warto podkreślić, że roszczenia te, jeżeli nie zostaną zgłoszone w toku postępowania o zniesienie współwłasności, mogą w niektórych przypadkach zostać utracone – dlatego kompleksowe przygotowanie sprawy od samego początku ma kluczowe znaczenie.
Szczególny przypadek – współwłasność powstała ze spadku
Gdy współwłasność nieruchomości powstała w wyniku dziedziczenia, zniesienie współwłasności często łączy się z uprzednim postępowaniem o stwierdzenie nabycia spadku lub dział spadku (art. 1035 i n. k.c.), w ramach którego można jednocześnie znieść współwłasność nieruchomości wchodzącej w skład masy spadkowej – co pozwala uniknąć prowadzenia dwóch odrębnych postępowań sądowych.
Sprawy o zniesienie współwłasności nieruchomości wymagają starannego przygotowania dowodowego, w tym często opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego oraz – w przypadku podziału fizycznego – biegłego geodety. Kancelaria reprezentuje klientów zarówno w postępowaniach umownych, jak i sądowych dotyczących zniesienia współwłasności oraz działu spadku.
adwokat Anna Szydłowska
tel. 790 77 88 88Al. Jerozolimskie 29 lok. 6, Warszawa tel. 790 77 88 88
Potrzebujesz pomocy w sprawie cywilnej lub o odszkodowanie? Zobacz: sprawy cywilne i odszkodowania albo zadzwoń: 790 77 88 88 (Pn–Pt 8:00–20:00, w sprawach pilnych całą dobę).
